Pierre Peyrard
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· Guy Hoquet · Nogent-sur-Marne · Formation Exclusive
Pathologie
du Bâtiment.
Comprendre, diagnostiquer et traiter les désordres du bâti — principes fondamentaux pour le conseiller immobilier.
Humidité
Fissures
Thermique
Matériaux
Risques sanitaires
Diagnostic
Introduction
Définition & Enjeux
La pathologie du bâtiment est l'étude des désordres affectant la construction
80%
des pathologies impliquent
l'humidité directement ou non
3
types de responsabilités :
décennale, biennale, parfait achèvement
DDT
dossier de diagnostic technique
obligatoire en transaction
01
Identifier la cause, pas le symptôme
Une tache en plafond est un symptôme. La fuite de toiture est la cause. Traiter uniquement le symptôme = récidive certaine.
02
Hiérarchiser les désordres
Urgence structurelle vs désordre esthétique : l'ordre d'intervention conditionne la sécurité et l'efficacité des réparations.
03
Enjeux en transaction immobilière
Obligation d'information du vendeur, garantie des vices cachés, impact direct sur la valeur et la négociation.
Pathologie n°1
Humidité & Eau
5 origines distinctes — chaque cause a son traitement spécifique
🌊
Remontées capillaires
Sol → maçonnerie
Taches basses, salpêtre
🌧️
Infiltrations toiture
Couverture défaillante
Taches plafond, combles
🧱
Infiltrations façade
Enduits fissurés, joints
Murs extérieurs humides
❄️
Condensation superficielle
Pont thermique + air humide
Moisissures en angle
🔬
Condensation interne
Dans l'épaisseur de paroi
Invisible, par mesure
Signaux d'alerte lors d'une visite
Odeur de moisi, salpêtre blanc sur les murs bas, cloques de peinture, traces sombres en angles, condensation sur vitres froides, sous-sol humide
Outils de détection
Humidimètre électronique (mesure résistive), caméra thermique IR (condensation, ponts thermiques), test au carbure (teneur en eau réelle)
Pathologie n°2
Fissures & Structure
Classification, localisation et méthode de suivi
TypeCaractéristiquesLocalisation typiqueGravitéAction
Fissure capillaire
< 0,2 mm		 Superficielle, enduit ou peintureFaçades, plafonds EsthétiqueRebouchage superficiel
Lézarde
0,2 – 2 mm		 Traverse le support, passiveMaçonnerie, cloisons ModéréeTémoin + traitement
Fissure active
> 2 mm, évolutive		 En mouvement, ouverture variableRefend, structure, façade StructurelleExpert + étude de sol
En escalier Suit les joints de maçonnerieMur en brique ou parpaing TassementÉtude géotechnique
Fissure en H ou L Désolidarisation de plancherJonction mur-plancher À surveillerSuivi temporel
🔴
Témoin en plâtre : coller un pont de plâtre sur la fissure avec date — si le témoin casse, la fissure est active → expert obligatoire
⚡
Cause n°1 des fissures actives : tassement différentiel de fondations lié au retrait/gonflement des argiles (RGA), sécheresse, fuite de réseau
Pathologie n°3
Thermique & Énergie
Déperditions, ponts thermiques et lien avec le DPE
Les ponts thermiques
Structurels — plancher, refend traversant l'isolation. ~15–20% des déperditions.
Intégrés — défaut d'isolation localisé (mur mal isolé, joint absent). Détection par thermographie.
Conséquences — surface froide → condensation → moisissures → pathologie humide superposée.
Mesure — caméra thermique IR en hiver (ΔT ≥ 15°C recommandé).
Impact DPE & transaction
Passoires F/G : interdiction de louer dès 2025 (G) et 2028 (F). Impact direct sur valeur vénale.
Audit énergétique obligatoire pour les maisons F/G en vente depuis avril 2023.
Pathologies thermiques non traitées dégradent le DPE et peuvent constituer un vice caché.
Lien fort entre étanchéité à l'air (blower door) et déperditions réelles vs théoriques.
Murs
~25% des déperditions
Toit / combles
~30% des déperditions
Menuiseries
~15% des déperditions
Ventilation
~20% des déperditions
Pathologie n°4
Pathologies des Matériaux
Béton, bois, acier, pierre — chaque matériau a ses modes de dégradation
🏗️
Béton armé
Carbonatation : CO₂ réduit l'alcalinité → corrosion des armatures → épaufrures, éclats, traces de rouille.

Alcali-réaction : gonflement interne → fissures cartographiées (map-cracking).

Gel/dégel : cycles alternés → éclatement de surface, faïençage.
🌲
Bois
Pourriture cubique (brune) : champignons lignivores, bois friable en cubes → risque structurel majeur.

Pourriture fibreuse (blanche) : bois blanchâtre et mou.

Termites & insectes xylophages : galeries internes invisibles — sonder avant de conclure.
⚙️
Acier & métaux
Corrosion électrochimique : humidité + oxygène → rouille, gonflement, perte de section résistante.

Galvanisation défaillante : Zn consommé → base acier exposée.

Attention aux jonctions bimétalliques (couplage galvanique aluminium/acier).
🪨
Pierre & maçonnerie
Cristallisation de sels : efflorescence en surface, sub-efflorescence → délaminage, éclatement.

Altération biologique : mousses, lichens → rétention d'eau, accélération de la dégradation.

Décollement d'enduits : chute de fragments — risque pour les passants.
Pathologie n°5
Risques Sanitaires
Polluants du bâtiment et diagnostics réglementaires obligatoires
☣️
Amiante
Bâtiments antérieurs à 1997. Flocages, dalles vinyle, ardoises, calorifugeage. DTA + DAPP à la vente.
🎨
Plomb (CREP)
Peintures au plomb avant 1949. CREP obligatoire à la vente et à la location. Seuil : 1 mg/cm².
🌬️
Radon
Gaz radioactif naturel, zones à risque définies par arrêté. Mesure par dosimètre passif.
🍄
Moisissures & mérule
Champignon lignivore dévastateur. Diagnostic obligatoire en zone à risque. Déclaration en mairie.
🦟
Termites
Zones définies par arrêté préfectoral. Diagnostic obligatoire à la vente dans les zones concernées.
🔋
Installations (gaz/élec)
Obligatoire si + 15 ans. Risques incendie, intoxication CO, électrocution. Partie intégrante du DDT.
📋
DDT (Dossier de Diagnostic Technique) : document remis à l'acquéreur regroupant tous les diagnostics obligatoires. Son absence engage la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur.
Méthode
Conduire un Diagnostic
Approche systématique en 4 étapes pour identifier et traiter les désordres
01
Inspection visuelle & collecte d'informations
Parcours systématique extérieur/intérieur : fondations, soubassement, façades, toiture, combles, sous-sol. Relevé photographique daté. Historique du bâtiment (travaux, sinistres, âge). Entretien avec l'occupant.
02
Investigations complémentaires (non destructives d'abord)
Thermographie IR, humidimètre, endoscope, test au marteau (son creux = décollement), sondages ponctuels. Si nécessaire : prélèvements, carottages, géotechnique (tassement).
03
Analyse causale & hiérarchisation
Remonter de l'effet à la cause. Classer les désordres : urgence sécuritaire → fonctionnel → esthétique. Ne pas traiter un symptôme sans identifier la cause racine.
04
Rapport & préconisations
Rapport écrit avec photos, schémas, localisation précise des désordres. Solutions correctives et préventives. Estimations de coût. Recommandations de suivi ou d'expertise complémentaire.
Application pratique
Pathologie & Immobilier
Ce que le conseiller immobilier doit savoir
Signaux d'alerte en visite
Fissures en escalier sur maçonnerie → tassement différentiel
Salpêtre blanc sur les murs bas → remontées capillaires
Cloques de peinture en angle de pièce → pont thermique + condensation
Odeur de moisi en sous-sol → moisissures, voire mérule
Parquet qui "sonne creux" → solivage humide ou attaqué
Portes/fenêtres bloquées → déformation de structure, tassement
Traces sombres sur chevrons → fuite toiture ancienne ou active
Responsabilités & garanties
Garantie décennale (10 ans) : désordres compromettant la solidité ou rendant impropre à la destination
Garantie biennale (2 ans) : éléments d'équipement dissociables — volets, robinetterie, radiateurs
Parfait achèvement (1 an) : tous désordres signalés à la réception
Vice caché : défaut antérieur à la vente, caché, rendant le bien impropre → action en garantie ou résolution de vente
Obligation d'information : déclarer les désordres connus sous peine de mise en cause de responsabilité
Synthèse
Les 6 Points à Retenir
L'essentiel de la formation en un coup d'œil
01
Cause vs symptôme
Toujours remonter à la cause racine. Traiter un symptôme = récidive.
02
Humidité = 80%
La grande majorité des pathologies implique l'eau. 5 origines, 5 traitements différents.
03
Fissure active ≠ passive
Le témoin en plâtre permet de trancher. Active = expert obligatoire.
04
DPE & ponts thermiques
Les pathologies thermiques impactent directement le DPE et la valeur vénale.
05
DDT obligatoire
Amiante, plomb, termites, gaz, élec, DPE, ERP, mérule (zones). Absence = responsabilité vendeur.
06
Hiérarchiser
Urgence sécuritaire → fonctionnel → esthétique. Ordonnancer les réparations.
💡
En transaction immobilière : la connaissance des pathologies est un avantage concurrentiel — elle permet d'anticiper les objections, conseiller le vendeur sur les travaux prioritaires, et sécuriser juridiquement la transaction.
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